Здравствуйте уважаемые юристы !
Нужна Ваша консультация. Я собственник комнаты в четырёхкомнатной коммунальной квартире в городе Тула. Соседняя комната перешла в собственность города как выморочное имущество. Из телефонного разговора с специалистом Комитета по имуществу и земельных отношений Администрации города Тулы я узнал что согласно ст 59 ЖК РФ эта комната бала предложена соседям как малоимущим,но они отказались,больше льготных категорий граждан в квартире нет. Я не являюсь малоимущим, и нуждающимся в улучшении жилищных условий и,норма в Туле 15 кв м на человека,у меня 20 с учётом доли в местах общего пользования ,я сказал специалисту что хочу выкупить эту комнату по рыночной цене.Мне ответили что никаких прав и возможностей для выкупа комнаты у меня нет,и что даже если я подам письменное заявление о желании выкупить комнату по рыночной цене,то всё равно будет отказ.Я всё таки написал заявление и отправил заказным письмом с описью вложения.Жду ответа. Надежды почти никакой нет, но хотелось бы узнать у Вас как у экспертов, можно быть есть какие-то варианты? Спасибо!
Комментарии 20
Часть 1 и 2: Малоимущие соседи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (они отказались).
Часть 3: Соседи, которые не признаны малоимущими, но обеспечены площадью меньше нормы предоставления.
Так как учетная норма в Туле составляет 15 кв. м общей площади на человека, а у вас 20 кв. м, под условия части 3 вы не подпадаете.
Часть 4 той же статьи гласит: если в квартире вообще нет лиц из первых трех пунктов, то комната заселяется
на общих основаниях (то есть туда могут заселить совершенно посторонних людей по соцнайму из общегородской очереди). Прямой обязанности продать комнату именно вам, как обеспеченному собственнику, у города по федеральному закону нет.
1. Выкуп на основании Положения о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом г. Тулы.
Федеральный закон задает общие рамки, но у муниципалитетов часто есть собственные нормативно-правовые акты (НПА), регулирующие продажу долей и комнат в коммуналках.
Суть в чем, смотрите!!! Согласно ГК РФ (ст. 250 о преимущественном праве) и местным регламентам, городам зачастую экономически невыгодно содержать одну комнату в полуприватизированной квартире и платить за нее коммуналку. В Туле могут действовать локальные регламенты Администрации «О порядке продажи освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах».
Смотрите что нужно будет сделать Когда придет письменный отказ, внимательно изучите, на какой именно документ (помимо ЖК РФ) ссылается администрация. Если комната городу не нужна для расселения аварийного жилья или сиро...ЕщёПоскольку вы уже отправили заявление, официальный письменный отказ действительно предопределен. Получив его, вы можете использовать следующие инструменты:
1. Выкуп на основании Положения о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом г. Тулы.
Федеральный закон задает общие рамки, но у муниципалитетов часто есть собственные нормативно-правовые акты (НПА), регулирующие продажу долей и комнат в коммуналках.
Суть в чем, смотрите!!! Согласно ГК РФ (ст. 250 о преимущественном праве) и местным регламентам, городам зачастую экономически невыгодно содержать одну комнату в полуприватизированной квартире и платить за нее коммуналку. В Туле могут действовать локальные регламенты Администрации «О порядке продажи освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах».
Смотрите что нужно будет сделать Когда придет письменный отказ, внимательно изучите, на какой именно документ (помимо ЖК РФ) ссылается администрация. Если комната городу не нужна для расселения аварийного жилья или сирот, вы имеете право просить администрацию выставить эту комнату на торги или предоставить вам право выкупа как сособственнику квартиры в рамках оптимизации муниципального фонда.
Если комната так и останется пустовать на балансе города, вы можете скорректировать свою «обеспеченность» метрами:
Если вы пропишете (зарегистрируете по месту жительства) в свою комнату близкого родственника (например, супруга, ребенка, родителя), то ваши 20 кв. м разделятся на двоих.
Смотрите, результат в следующем!! На каждого члена семьи станет приходить по 10 кв. м, что существенно ниже учетной нормы в Туле (15 кв. м). Автоматически вы начнете подпадать под часть 3 статьи 59 ЖК РФ и получите законное преимущественное право выкупа этой комнаты по рыночной стоимости у города.
В ряде регионов при купле-продаже комнат по ч. 3 ст. 59 ЖК РФ чиновники проверяют, не было ли намеренного ухудшения условий за последние 5 лет. Но судебная практика (включая Верховный .Суд РФ) часто встает на сторону граждан, указывая, что для выкупа комнаты по ч. 3 ст. 59 ЖК РФ не требуется предварительно стоять на учете в качестве нуждающихся годами — достаточно факта нехватки метров на момент подачи заявления.
Если администрация города решит избавиться от неликвидного имущества (выморочной комнаты), она может включить ее в план приватизации муниципального имущества и выставить на открытые торги.
Город организует аукцион. Вы, как физлицо, сможете принять в нем участие на общих основаниях и выкупить комнату. Плюс в том, что в коммунальные квартиры сторонние инвесторы идут неохотно, и вы можете оказаться единственным или ключевым претендентом.
Дождитесь официального ответа. Срок ответа на обращения граждан — 30 дней со дня регистрации письма.
Изучите мотивировочную часть. Посмотрите, указаны ли там региональные/местные акты г. Тулы или только статья 59 ЖК РФ.
Запишитесь на личный прием к руководству Комитета имущественных и земельных отношений г. Тулы. На приеме объясните прагматично: «Соседи — малоимущие, денег на выкуп у них нет. Комната будет висеть мертвым грузом, город будет платить за нее отопление и капремонт. Я готов внести рыночную стоимость в бюджет города сразу». Иногда это помогает запустить механизм перевода комнаты в статус объектов, подлежащих коммерческой продаже.
Удачи Вам!
Специалист Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Тулы ответил вам строго в соответствии с федеральным законодательством. Муниципалитет не имеет права продать вам эту комнату напрямую, поскольку порядок распределения освободившихся комнат жестко регламентирован Жилищным кодексом РФ, в котором отсутствует механизм свободной рыночной продажи комнат соседям, не являющимся нуждающимися. Суды в таких спорах всегда встают на сторону администраций, так как органы местной власти не могут нарушать установленный законом порядок.
Если город категорически откажется идти навстречу, судиться смысла нет — вы только потеряете деньги на пошлины и юристов.
Если бы вы попытались оспорить норму площади или встать на жилищный учет в Туле, администрация при подсчете уровня вашей обеспеченности жильем суммировала бы площадь вашей комнаты в Туле и площади всех жилых помещений, находящихся у вас в собственности в любом регионе РФ (согласно ч. 2 ст. 51 ЖК РФ). Наличие другой недвижимости делает ваш выкуп по ст. 59 ЖК РФ юридически невозможным, так как вы окончательно теряете статус «нуждающегося».
Когда в коммунальной квартире никто из жильцов не имеет права на комнату по ст. 59 ЖК РФ, и город не планирует заселять туда очередников (например, квартира ветхая или комната слишком мала), муниципалитет может принять решение о приватизации (продаже) этого объекта через публичные торги.
Ваше заявление, которое вы отправили почтой, как раз и послужит триггером: администрация пришлет вам официальный отказ в порядке ст. 59 ЖК РФ, но зафиксирует, что на объект есть потенциальный покупатель. Если город решит избавиться от этой доли, они объявят аукцион, в котором вы сможете принять участие на общих основаниях и выкупить комнату.
Ваша стратегия использовать этот факт как рычаг давления на личном приеме абсолютно верна.
По закону ремонт общего имущества должен происходить с согласия всех собственников (ст. 247 ГК РФ). Однако на практике, если соседи маргинальны или против, действовать можно следующим образом!!!
Если унитаз разбит, проводка искрит, а сантехника течет — это угроза санитарному и техническому состоянию квартиры. Для устранения аварийных и критических дефектов жесткое согласие всех 100% жильцов не требуется, так как каждый собственник обязан поддерживать жилье в надлежащем состоянии (ст. 30 ЖК РФ).
Прежде чем что-то делать, зафик...ЕщёАдминистрация города как собственник выморочной комнаты обязана финансово участвовать в ремонте мест общего пользования (МОП) наравне со всеми остальными владельцами долей в коммунальной квартире. Согласно ст. 43 и ст. 158 Жилищного кодекса РФ, расходы на содержание и ремонт общего имущества распределяются между собственниками соразмерно их долям в праве общей собственности.
Ваша стратегия использовать этот факт как рычаг давления на личном приеме абсолютно верна.
По закону ремонт общего имущества должен происходить с согласия всех собственников (ст. 247 ГК РФ). Однако на практике, если соседи маргинальны или против, действовать можно следующим образом!!!
Если унитаз разбит, проводка искрит, а сантехника течет — это угроза санитарному и техническому состоянию квартиры. Для устранения аварийных и критических дефектов жесткое согласие всех 100% жильцов не требуется, так как каждый собственник обязан поддерживать жилье в надлежащем состоянии (ст. 30 ЖК РФ).
Прежде чем что-то делать, зафиксируйте разрушения. Идеальный вариант — вызвать Управляющую компанию (УК) или Жилинспекцию, чтобы они составили акт о ненадлежащем техническом/санитарном состоянии мест общего пользования.
Сделайте калькуляцию (стоимость нового унитаза, труб, работы). Разделите эту сумму между собственниками пропорционально площади их комнат.
Направьте соседям и Администрации письменное предложение о проведении ремонта с приложением сметы. Если соседи отказываются, письменный отказ брать не обязательно — достаточно факта, что вы их официально уведомили (например, ценным письмом с описью вложения или под роспись), а они проигнорировали или ответили отказом.
Если медлить нельзя, вы имеете право выполнить ремонт (сохраняя все чеки, договоры подряда и акты выполненных работ) и затем взыскать долю расходов с Администрации и соседей через суд. Суды встают на сторону активного жильца, если ремонт был объективно необходим (замена разбитого унитаза — это необходимость, а не роскошь).
Отсутствие у чиновников денег на замок или долгие процедуры тендеров — это их внутренние проблемы, которые не освобождают государство от обязанностей собственника. На приеме разыграйте карту «минимизации бюджетных расходов»!
Дайте им понять, что вы настроены серьезно. Покажите акт дефектовки МОП и предварительную смету. Заявите напрямую: «По закону вы обязаны оплатить [X]% от этого ремонта. Если вы откажетесь, я проведу его сам и взыщу с Администрации эту сумму через суд, но тогда вам придется оплатить еще и судебные издержки, и пошлину».
Укажите, что из-за аварийного состояния мест общего пользования и пустующей захламленной комнаты (которая теперь принадлежит городу как выморочное имущество) есть риск затопления нижних этажей или пожара. Если это случится, Администрация будет нести субсидиарную ответственность за ущерб третьим лицам.
Единовременно получит деньги в бюджет.
Полностью снимет с себя обязанность ремонтировать места общего пользования.
Переложит бремя содержания этой комнаты и коммунальных платежей на вас.