Я всегда советовала и советую при составлении договора купли-продажи недвижимости включать заверения продавца по наиболее значимым для сделки обстоятельствам (семейное положение при покупке квартиры, отсутствие на жилье прав третьих лиц и т. д.).

Кто-то называет их «пустыми обещаниями», но теперь уже точно можно утверждать, что подобные заверения в критический момент могут предотвратить изъятие квартиры у покупателя.

В Верховном суде РФ разбиралось такое дело:

- сделку по продаже квартиры признали недействительной, т. к. продажа состоялась по цене ниже рыночной, а продавец через 2 месяца после сделки подал в суд заявление о своем банкротстве.

По закону сделку, заключенную в пределах последнего года до банкротства, могут признать недействительной, если она заключена по цене ниже той, по которой продаются аналогичные объекты (ч.1 ст. 61.2 Закона о банкротстве).

А ситуация была такая: квартиру выставляли на продажу за 6,3 млн рублей, но в ходе переговоров продавец согласился сделать скидку при условии наличного расчета — и продал квартиру за 5 млн рублей.

Кадастровая стоимость квартиры при этом была 4,9 млн, а рыночная стоимость (согласно оценке, проведенной финансовым управляющим) была в интервале 6,3 — 9,4 млн рублей.

Суды в трех инстанциях согласились с мнением финуправляющего, что сделка явно подозрительная — и признали ее недействительной, передав квартиру в конкурсную массу должника.

Но, дойдя до Верховного суда РФ, покупателю все же удалось отстоять свою квартиру.

Аргументы, которые приняли в высшей инстанции:

- при заключении договор покупатель действовал разумно и добросовестно: настоял на включении в договор заверений продавца об отсутствии у него долгов, признаков банкротства и отсутствии намерения подавать в суд заявление о банкротстве в течение ближайших 3 лет, а также истребовал у продавца документы об отсутствии прав третьих лиц на квартиру и долгов по оплате ЖКУ;

- продавец же, напротив, дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии у него кредиторов и намерение не подавать заявление о банкротстве;

- цена за квартиру превышает ее кадастровую стоимость — значит, не может быть признана «существенно заниженной».

Учитывая добросовестность покупателя и недобросовестность продавца, вкупе с ценой квартиры, Верховный суд РФ решил, что здесь нет оснований признавать сделку подозрительной, и оставил ее в силе (определение ВС РФ N 307-ЭС25-13338 по делу N А56-96799/ 2023).

Поэтому не забывайте о заверениях продавца в тексте договора.

А если вы хотите безопасно купить или продать квартиру в Санкт-Петербурге, вы можете обратиться в наше агентство:

- я детально проверю все документы, сделаю необходимые запросы, укажу на возможные проблемы и пути их решения,

- а опытный риелтор найдет наилучший вариант, исходя из ваших пожеланий, и проведет сделку на наиболее выгодных для вас условиях.

Подробнее о наших услугах можно узнать на этой странице.

Задать дополнительные вопросы можно по электронной почте: dept78@yandex.ru