Меня зовут Мария. Я юрист по недвижимости с опытом более 20 лет, последние 7 лет работаю в Москве в компании «Московские ключи и Партнёр». За это время я видела разные периоды рынка: ажиотаж, стагнацию, ипотечные качели, сделки «на доверии» и сделки, где доверять нельзя было ни одной бумаге без проверки.

Но сейчас появилась отдельная категория объектов, к которым я отношусь особенно внимательно. Это квартиры собственников, которые уехали из России и продают жильё дистанционно — через представителя, по доверенности, иногда с заметным дисконтом.

На языке рынка их часто называют квартирами «релокантов». Само слово юридическим термином не является. И важно понимать: человек не становится опасным продавцом только потому, что живёт в Сербии, Турции или ОАЭ.

Риск возникает не из-за чемодана и загранпаспорта, а из-за совокупности обстоятельств: статуса продавца, возможных производств, доверенности, расчётов, семейного положения и новых норм, которые начнут работать с 1 сентября 2026 года.

Разберёмся спокойно — без паники, но и без розовых очков.

Что изменится с 1 сентября 2026 года

С 1 сентября 2026 года вступают в силу изменения в КоАП РФ, которые расширяют возможности ареста имущества граждан, находящихся за границей и совершивших определённые административные правонарушения.

Речь идёт не обо всех уехавших. Не о тех, кто просто работает из другой страны, лечится, учится или временно живёт за рубежом. Под риском — граждане, в отношении которых есть основания по конкретным статьям: например, дискредитация Вооружённых сил РФ, призывы к санкциям, распространение экстремистских материалов, участие в деятельности нежелательной организации, нарушение порядка деятельности иноагента и ряд других составов.

Перечень расширен до 14 составов. И это принципиально меняет фон для сделок с недвижимостью таких собственников.

Арест имущества — это не обязательно немедленное изъятие квартиры. Но это запрет распоряжаться ею: продать, подарить, иногда даже пользоваться или сдавать. Решение принимает суд по ходатайству прокурора или другого уполномоченного лица. Если человек за границей и уведомить его затруднительно, ему назначат защитника.

Для покупателя главный вопрос звучит просто: что будет, если квартира окажется вовлечена в эту историю до сделки, во время регистрации или уже после перехода права?

Ответ неприятный: возможны судебные споры, обеспечительные меры, попытки оспорить сделку. А в недвижимости даже «попытка оспорить» — это уже месяцы нервов, расходы на юристов и замороженная жизнь.

Почему доверенность стала красным флажком

Самый частый признак такой сделки — собственник не приходит лично. Вместо него действует представитель по доверенности.

Сама по себе доверенность не зло. В московской практике сделки по доверенности были всегда: человек в командировке, пожилой собственник не может приехать, наследники живут в разных городах.

Но в сделках с уехавшими владельцами доверенность требует совсем другого уровня внимания.

Что должно насторожить:

- доверенность выдана давно, ещё перед отъездом;

- доверенность консульская и оформлена незадолго до сделки;

- собственник не выходит на прямую видеосвязь или отвечает уклончиво;

- все переговоры ведёт только представитель или риелтор;

- в доверенности есть право не только подписывать договор, но и получать деньги;

- продавец настаивает на быстром авансе и «простом оформлении».

Отдельно скажу о видеосвязи. Сейчас, в эпоху нейросетей и подделок, разговор по мессенджеру не может быть единственным доказательством воли собственника. Это полезный элемент проверки, но не замена юридической экспертизе.

Доверенность нужно проверять через реестр нотариальных действий: действует ли она, не отменена ли, кем выдана, какие полномочия содержит. И обязательно — сопоставлять полномочия с тем, что представитель фактически делает.

Продать квартиру, подать документы на регистрацию и получить деньги — это разные действия, и каждое должно быть прямо указано.

Если продавец приехал лично — риск исчезает?

Нет. Он снижается, но не исчезает.

Личное присутствие собственника — большой плюс. Можно увидеть оригиналы паспорта, задать вопросы, оценить поведение, получить подписи без посредника.

Но если человек длительно жил за границей, всё равно нужно понять: нет ли в отношении него производств, долгов, банкротства, судебных споров, ограничений.

Я всегда советую покупателям задавать прямые вопросы. Не в форме допроса, а спокойно и профессионально:

- как долго продавец жил за границей;

- когда вернулся;

- есть ли у него гражданство или вид на жительство другой страны;

- не ведутся ли в отношении него судебные или административные дела;

- нет ли исполнительных производств;

- не находится ли он в процедуре банкротства;

- состоит ли в браке и как приобреталась квартира.

Если продавец раздражается от обычных юридических вопросов — это тоже информация.

На чистой сделке людям обычно нечего скрывать.

Что проверять перед покупкой

По такой квартире проверяется не только объект, но и личность продавца. Это важный сдвиг. Раньше покупатель часто ограничивался ЕГРН и историей переходов права. Сейчас этого мало.

Минимальный набор проверок:

1. Свежая выписка из ЕГРН.
Смотрим собственника, обременения, аресты, запреты, историю перехода права.

2. Правоустанавливающие документы.
Как квартира досталась продавцу: покупка, наследство, дарение, приватизация, раздел имущества. У каждого основания свои риски.

3. Семейное положение.
Если квартира приобреталась в браке, может потребоваться нотариальное согласие супруга. Причём супруг может находиться за границей, быть бывшим супругом или уже давно не общаться с продавцом — но его права от этого не исчезают.

4. Зарегистрированные лица.
Все должны быть сняты с регистрационного учёта до сделки. Формула «выпишемся потом» для покупателя плохая.

5. ФССП и судебные базы.
Проверяем исполнительные производства, крупные долги, споры.

6. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
Банкротство продавца — один из самых серьёзных рисков. Сделки перед банкротством могут оспариваться.

7. Доверенность, если она есть.
Проверяем актуальность, полномочия, дату выдачи, нотариуса или консульское оформление.

8. Ограничения, связанные с новыми нормами.
Прямого удобного публичного «реестра релокантов для покупателей» нет. Но можно запросить у продавца дополнительные подтверждения, справки, письменные гарантии в договоре и обсудить с юристом возможные официальные способы проверки.

Деньги: где покупатели чаще всего ошибаются

В сделках с продавцом, живущим за границей, расчёты — отдельная зона риска.

Первое правило: деньги должны идти собственнику, а не представителю. Не риелтору, не родственнику, не «доверенному лицу, которому так удобнее». Особенно если представитель по доверенности просит принять деньги на свой счёт.

Второе правило: никакой заниженной стоимости в договоре. Просьба указать «поменьше для налогов» выглядит привычно, но для покупателя это ловушка. Если сделку потом оспорят, доказывать реальную сумму будет сложно. А иногда невозможно.

Третье правило: если продавец является валютным нерезидентом, наличные расчёты и обычная банковская ячейка могут быть нарушением валютного законодательства. В таких случаях безопаснее использовать безналичные формы через уполномоченный банк: аккредитив, эскроу или иной корректно оформленный механизм.

Когда лучше отказаться

Иногда лучший юридический совет — не «как провести сделку», а «не входить в неё».

Я бы крайне осторожно относилась к покупке, если:

- продавец не выходит на прямой контакт;

- представитель торопит и давит скидкой;

- доверенность вызывает вопросы;

- есть судебные дела или исполнительные производства;

- продавец просит занизить цену;

- деньги предлагают передать третьему лицу;

- по квартире есть зарегистрированные жильцы, которых обещают выписать позже;

- документы дают частями и неохотно;

- на простые вопросы ответы меняются.

Скидка в 5–10% от рынка не компенсирует риск потерять квартиру или годами ходить по судам. В недвижимости дешёвое иногда становится самым дорогим.

Мой вывод

Покупать квартиру у человека, который живёт или жил за границей, можно. Но такую сделку нельзя проводить «по шаблону».

Здесь важны не только стены, метры и выписка из ЕГРН, а полная картина: кто продавец, почему он продаёт, как оформлены полномочия, нет ли скрытых ограничений, как проходят расчёты и что будет, если сделку начнут проверять через год.

Новая реальность рынка требует не страха, а грамотной юридической оптики. Хорошая квартира должна быть не только красивой и подходящей по цене.

Она должна быть безопасной.

Если вы рассматриваете покупку квартиры у собственника, который находится за границей или недавно вернулся, не спешите подписывать аванс.

В «Московские ключи и Партнёр» мы регулярно сопровождаем такие сделки и умеем видеть риски до того, как они превращаются в проблему.

Приходите на консультацию — спокойно разберём документы, продавца и саму схему сделки, чтобы решение о покупке было не тревожным, а взвешенным.

Мы понимаем, что выбрать агентство недвижимости непросто, поэтому не просим верить нам на слово. Лучше посмотрите, что о нашей работе пишут клиенты на ЦИАН: у нас более 150 отзывов о реальных сделках, сопровождении, проверке документов и решении сложных ситуаций.

Посмотреть отзывы на ЦИАН 

Если после этого захотите обсудить свою задачу, напишите нам — разберём ваш случай и подскажем, как лучше действовать.

Телефон: +7 (965) 404-48-10
WhatsApp, Telegram, МАХ: +7 (965) 404-48-10
Почта: mail@mosckeys.ru

P.S.

Если статья оказалась для вас интересной, поставьте «класс» и поделитесь ею с друзьями. Возможно, она окажется полезна и интересна ещё кому-то.